Bisher ist es erstaunlich, dass sich keine Meldungen über die Immobilienblasen inEURopa und dessen mögliche Konsequenzen für die Finanzmärkte in den Medien finden lassen. Wieso sollte es beispielsweise in Spanien nicht zu vergleichsweise ähnlichen Verwerfungen kommen wie in den USA?

Menetekel Finanzierungskrise

Die Zeichen stehen dort ebenfalls schon lange an der Wand und der Zusammenbruch der Immobilienpreise hat bereits in diesem  Jahr an Fahrt aufgenommen. Dabei sind die Eigentümer zu einem nicht unerheblichen Teil Ausländer wie beispielsweise Briten oder Deutsche. Briten sollen etwa 1 Million Häuser in Spanien besitzen. Die Spanier sind über beide Ohren wegen Immobilienkäufen seit Einführung desEURo in Spanien verschuldet. Bereits 2005 lagen die Hypothekenschulden bei 651 Mrd.EURo, die fast ausschließlich (97 Prozent) zu variablen Zinsen finanziert worden sind. Dies bedeutet, dass jede Zinsanhebung am Hypothekenmarkt auf fast sämtliche Hypotheken unmittelbar durchschlägt.

Bezahlbarer Wohnraum fehlt

Die jüngste Regierungsumbildung, der auch der bisherige Wohnungsbauminister zum Opfer fiel, könnte ein Hinweis sein, dass sich die spanische Regierung für schwierige Zeiten wappnen muss. Insbesondere wächst seit längerem bereits die Unruhe unter jungen Spaniern, die aufgrund der Immobilienpreise und eines unzureichenden Wohnangebots an Mietwohnungen kaum eine Chance am Wohnungsmarkt haben eine bezahlbare Bleibe zu finden. Eine Immobilienpreisdeflation würde dieses Problem lösen können zumal es insgesamt einen riesigen Ãœberhang an Wohnimmobilien in Spanien gibt. Allerdings wollen oder müssen Spanier in anderen Regionen wohnen als an den Küsten oder auf den Inseln, die bevorzugtes Ziel der Ausländer als Immobilienkäufer sind.

Durch den bedeutenden Anteil von Ausländern am spanischen Immobilienmarkt bestehen auch erhebliche Ansteckungsgefahren für deren Heimatländer, wenn die bisher sehr niedrigen Hypothekenzinsen und hohen Fremdfinanzierungsquoten von bis zu 80 Prozent durch Zinssteigerungen bei gleichzeitigem Immobilienpreisverfall eine solide Finanzierung ins Wanken bringen.

Zwischen Scylla und Charybdis

Nur wie kann man einen Preisverfall erreichen ohne eine Krise am Immobilienmarkt auszulösen? Hinzu kommt, dass Spanien nur einen geringen Einfluss auf die Zinspolitik der EZB nehmen kann. Mithin drücken die Zinsanhebungen der letzten Zeit besonders rasch die mit variablen Hypothekendarlehen belasteten Spanier. Bisher zeigt der spanische Aktienmarkt – betrachtet man den IBEX das Äquivalent zum deutsche DAX – keinen drastischen Kurseinbruch. Allerdings folgt er seit rund einer Woche der Kursentwicklung zum DAX, d.h. er kann sich von der Krise an den internationalen Finanzmärkten insbesondere inEURopa nicht abkoppeln.

Dismal Science

Nimmt man die Hypothekenkreditangebote beispielsweise von der Banco Satander mit 2,87 Prozent aus dem Jahr 2004 ernst, dann müssen solche Konditionen für In- und Ausländer paradiesische Zustände dargestellt haben. Wer solche Kredite zu variablen Zinsen aufgenommen hat und für ein Objekt beispielsweise 200 bis 300 Tsd. Euro investierte, konnte dies mit 5.740,- bzw. 8.610,-EURo pro Jahr finanzieren. Unterstellt man noch eine 1 Prozent jährliche Tilgung kommt man auf monatliche Belastungen bei 100 Prozent Fremdfinanzierung von 645,- bis 967,50 Euro durchaus noch im Rahmen des finanziell möglichen, insbesondere wenn es Doppelverdienerhaushalte sind. Wertsteigerungen und hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien boten die scheinbare Sicherheit, notfalls die Immobilien mit Gewinn veräußern zu können, und, gegebenenfalls dabei Gewinne in Folge der Wertsteigerung zu realisieren.

Steigen die Hypothekenzinsen jedoch auf die in Deutschland derzeit noch möglichen 5 Prozent, dann liegen die monatlichen Zinszahlungen einschließlich Tilgung bereits bei 1.000,- bis 1.500,-Euro. Dies dürfte schon zahlreiche Eigentümer an den Rand der Zahlungsfähigkeit bringen.

Käme es zu Zinssätzen von 8 Prozent wie sie in Deutschland während des Vereinigungsbooms üblich waren, wäre das Ende in der Regel für viele erreicht. Monatlich müssten dann zwischen 1.500,- und 2.250,- Euro an die Hypothekenbank fließen. Die Einkommensentwicklung bei gleichzeitig ansteigender Inflation ließe eine Zahlungsfähigkeit nicht mehr zu. Dies ist nur ein simples Zahlenspiel, aber es zeigt warum es in Spanien besonders rasch zu einer Hypothekenkrise kommen kann.

Einerseits historisch niedrige Hypothekenzinsen, die infolge der Mitgliedschaft in derEURozone das Zinsniveau aufgrund der erwarteten Preisstabilität auf ein historisch sehr niedriges Niveau absenkte, lockere Bonitätsmaßstäbe und hohe Wertsteigerungen über ein Jahrzehnt seit 1997 haben die Menschen sorglos gemacht. Das Ende wird umso bitterer für sie sein, wenn die Finanzierungskosten bei Zinsanhebungen rasch ihre finanziellen Möglichkeiten übersteigen. Aus dem Traum vom Eigenheim wird so rasch ein Albtraum.

Für die jungen Spanier würde eine Hochzinsphase selbst bei einem 40%-Immobilienpreisverfall trotzdem nicht eine Rückkehr zu den paradiesischen Zuständen von 2004 bedeuten. Sie hätten 900,- bis 1.350,- Euro für das Objekt monatlich aufzuwenden. Dies ist deutlich mehr als im Jahr 2004. Mithin wird es während einer Hochzinsphase schwierig sein trotz drastischer Preisnachlässe auf Wohnimmobilien neue Käufer zu finden, wenn diese den Kauf nur durch Hypothekenkredit finanzieren können.

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